政策“组合拳”发招：楼市已现三大积极变化

      华语社：每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤

9月24日以来，涵盖金融、税收、土地等方面的利好政策频出，购房成本降低，购房需求被激发；10月、11月市场持续回暖，房价企稳；北京、上海、深圳等相继落实住房交易税费优惠政策，再次降低购房成本。

11月19日晚，每经房产、腾讯房产联合推出《楼市洞察》系列直播第三期，58安居客研究院院长张波、广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、同策研究院联席院长宋红卫（排名不分先后）做客直播间，深度分析新政“组合拳”之下的市场变化和未来趋势。

市场已现三大积极变化

对于近两个月来楼市的量价表现，张波表示：“10月一线城市新房和二手房的找房热度，都超过了9月相应的水平，但11月上旬表现不及10月。从线上找房热度来看，一线城市比10月下旬下滑了2.3%，二线城市下滑了1.4%。”

“但本轮政策‘组合拳’和此前相比，最大的不同在于政策出台的持续性，并没有因为10月市场表现好，利好政策就停下了脚步。11月继续跟进一揽子政策，之后一段时间的热度上升非常明显。另一个现象是，新房与二手房的成交差异在11月表现明显。新房热度下降明显，二手房的表现更为积极。虽然议价空间在减小，但以价换量的现象还是存在，所以二手房热度的增长，跟价格调整是有关的。”

根据李宇嘉的观察，之前的政策效应基本维持在1个月左右，此次新政已接近两个月，效果仍然显著。特别是以深圳和成都为代表的部分城市，市场表现非常积极。

“市场出现了几个积极变化，一是换房需求不仅带动新增挂牌上升，交易量也在增长，因此整体挂牌量没有明显攀升；二是二手房业主降价卖房的动力有所减弱；三是二手房成交量增长，跟新房之间形成了相互驱动的现象。也就是说，业主可能会卖掉二手房去买新房，很多刚需群体借助小户型二手房来上车，从而带动改善型次新房和大户型新房成交量明显增长。”

宋红卫特别指出：“与5·27政策效应相比，当时新房案场到访转化率约5.5%，但此次新政转化率达到了8.8%，提升相当明显，原因就在于政策对预期和信心的影响。这次除了地方性政策，包括财政部、住建部、央行等都出了一系列政策来提振市场信心。”

（注：5月27日，上海市住建委等四部门联合印发文件，明确上海将进一步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求等九条新措施）

“从案场实际转化情况看，受信心影响的人群占到67%，也就是说不受新政本身内容影响，更多影响的是预期本身。值得注意的是，本轮新政后，部分购买力偏低的人群也逐步具备了购房资格。这部分群体中，有些还需要置换二三线城市的房子，再购买新房，而二手房的流通性又偏弱，一定程度上影响了整个购房需求在核心城市的释放。”

未来交易成本有望大幅下降

在李宇嘉看来，取消普通住宅和非普通住宅标准更利好新房市场。

“这一政策还有一个很重要的信号意义，在房地产交易循环链条不畅的时候，要把交易环节的税费砍掉。不管是契税、个税，还是开发商前期缴纳的比如土地增值税等。未来涉及购房者的三个税种，都可能降到很低甚至取消。把税收放在后端，并不是征收房产税，而是让后端能够更多地用税收做房产存量的维护。一方面有助于前端交易的形成，把交易量做大；另一方面也有助于存量房时代对房屋养老金等的重要补充。”

宋红卫指出：“二手房领域税费偏重，尤其是改善性房源，税费加大了交易成本，影响整个交易的流畅度。政策对核心城市二手房是比较大的利好，可以加快整个二手房市场的流通。尤其在一线城市，比较典型的特征是一二手联动性，传导链条比较紧密。之前我们做过一个测算，上海二手房交易中，37%存在置换性需求，即100套房子里，有37套房是卖掉后用于购买新房的。虽然契税、增值税、个税重点集中在二手房本身，但一定程度上对于新房市场的带动也有置换链条传导的影响。”

张波表示，未来所有的交易环节过程中，税和费都会有明显减少，甚至可以说零成本的可能性更大（除二手房中介费外）。对于一线城市来说，本身交易的税费就高且房价总价也高，因此政策效果一定有，对于大面积段改善的利好是明显的。但是也必须看到，限购放开之后，外围区域往高能级城市买房的现象在增多。综合来看，在一些中小城市未必有直观的改变，但对高能级城市是确定的利好。

买房逻辑要调整

三位嘉宾一致认为，当前是刚需置业的最佳时期，但不同群体的买房逻辑需要转变。

李宇嘉认为：“对购房者而言，现阶段不管是首付、利率、税率等，还是可挑选的区域、产品、范围、城市，宽松度都非常大。比如你是非深圳户籍，现在想去深圳买房，原来没法买，现在外围放开限购的区域都可以买。可以说，当前是史上最友好的买房时期。”

宋红卫表示，纯刚需群体，只要负担得起就可以入市了，但在购房过程中一定要注意识别资产。过去普涨的很多是被行情带动起来的资产，可能未来会面临一定的价格调整。

“对于工作年限比较短、工作不稳定的群体，切忌盲目加杠杆，风险比较高。而考虑购置多套房产，或者本身就有多套房产的群体，未来不是所有房子都能保值升值，所以要重新进行资产配置。目前已经拥有一定量住房、生活中出现压力的人群，建议考虑降级置换，适度往外围走一走，购置总价比较低、风险比较小的房子。”宋红卫说。

张波也对刚需置业提出了中肯建议：“过往10年或再早一些，一般建议大家都是跳一跳、够一够，因为当时房价处于不断上涨阶段。现在情况不同了，不是说有了15%首付就一定要上车，而是要更加保守地估计长期的现金流问题。无论是置换，还是首套，都要更加清晰地知道自己未来的收入问题。此外，整个房地产行业的止跌回稳，不等于每个城市、每个区域、每个小区都止跌回稳，当下要买房，不能偷懒，要到市场上去看，要了解挂牌量、价格变化，这是非常重要的功课。”